Как продать квартиру в долевой собственности: подробный алгоритм

Как продать часть квартиры в долевой собственности в 4 шага:

1. Собственники договариваются о продаже и находят покупателя.
2. Покупатель и продавец согласовывают условия и оформляют договор купли-продажи.
3. Договор подписывают и заверяют у нотариуса.
4. Право собственности на нового владельца оформляется в Росреестре.

Когда недвижимостью владеют несколько собственников (муж и жена, родители и дети), то продажа квартиры при долевой собственности невозможна без соблюдения интересов всех владельцев, а сама процедура реализации долевого жилья сложнее, чем в случае с единоличным обладанием. Но мы дадим подробные рекомендации, чтобы трудностей избежать.

Законодательная база

Согласно статье 244 Гражданского кодекса, продажа общей долевой собственности возможна тогда, когда за каждым собственником закреплена соответствующая доля. В противном случае владение имуществом рассматривается как совместное и после сделки проблематично разделить деньги так, чтобы все остались довольны.

Выделить доли можно:

1. По закону (имущество наследодателя делится поровну между наследниками).
2. По соглашению (если владельцы приходят к общему мнению).
3. По суду (один из собственников подает к остальным иск о выделении доли в натуре или в идеальном (денежном) выражении).

ВАЖНО! Если один из хозяев вкладывал средства в улучшение помещения (перепланировку, ремонт), он вправе увеличить свою часть и при реализации получить больше остальных.

Алгоритм продажи по шагам

Человек вправе свободно распоряжаться только тем имуществом, которым владеет единолично. В нашей же ситуации он зависит от других людей. По нормам статьи 246 ГК РФ, для выхода на сделку о продаже квартиры ему понадобится согласие всех хозяев, иначе он сможет продать только часть, а это не всегда выгодно.

Другие собственники должны официально согласиться с необходимостью продать квартиру, чтобы потом не возникло никаких споров. Поэтому осуществляется продажа долевой собственности в квартире через нотариуса и никак иначе. Это прописано в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997.

Шаг 1. Договоренность между всеми собственниками

Установленный порядок продажи квартиры в долевой собственности начинается с того, что все участники долевой собственности (со-собственники) должны заключить соглашение о продаже квартиры. Это делают:

1. Письменно: собственники оформляют на одного из них нотариальные доверенности, чтобы тот занимался сделкой и подписывал договор.
2. Устно: договор купли-продажи придется подписывать всем собственникам лично.

Образец доверенности:

Полезная статья: Как проверить доверенность на действительность

Шаг 2. Поиск покупателя и установление цены на продажу

Стоимость квартиры определяется двумя способами (на выбор):

1. Методом сравнения рыночных цен (можно сделать самостоятельно).
2. Путем независимой оценки (будет стоить денег).

Поиск покупателя лежит вне правовой плоскости, поэтому подробно описывать не будем. Общие принципы понятны: либо обращаетесь к риэлтору, либо размещаете объявления о продаже сами. В первом случае обязательно нужен договор с риэлтором.

Шаг 3. Подготовка стандартного пакета документов для сделки

Документы для продажи долевой собственности потребуются такие:

1. Документы, подтверждающие право на владение квартирой:
   • прошлый договор купли-продажи,
   • договор дарения или мены,
   • договор передачи квартиры в собственность при приватизации,
   • свидетельство о праве на наследство.
2. Выписка из ЕГРН. Ее заказывают в Росреестре напрямую, в МФЦ или онлайн. Срок изготовления – 10 рабочих дней.
3. Документы БТИ – это необязательно, но покупатель вправе их запросить. Они подтверждают законность планировки и перепланировки.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариальные доверенности от других собственников и (или) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли.

Шаг 4. Нотариальное заверение договора купли-продажи

Договоры купли-продажи долевой собственности обязательно заверять у нотариуса. Он же может и с договором помочь, но это необязательно: договор допускается составить с юристом или риэлтором, а к нотариусу прийти уже с готовым вариантом.

Стоимость нотариального заверения

Федеральная нотариальная палата устанавливает дифференцированные тарифы, которые зависят от состава сторон и продажной цены.

	Между близкими родственниками	Между посторонними людьми
Продажная цена ниже 1 млн рублей		3000 рублей + 0,4 % от цены
Цена ниже 10 млн рублей*	3000 рублей + 0,2 % от цены	7000 рублей + 0,2 % от той части цены, что превысила 1 млн
Цена выше 10 млн рублей	23 000 рублей + 0,1 % от той части цены, что превысила 10 млн, но не более 50 000 рублей	25 000 рублей + 0,1 % от той части цены, что превысила 10 млн, но не более 100 000 рублей

*Для чужих — от 1 до 10 млн рублей.

Шаг 5. Регистрация права собственности в Росреестре

С февраля 2019 года нотариусы после заверения договора купли-продажи квартиры отправляют в Росреестр заявление о государственной регистрации прав собственности.

Если участники сделки против того, чтобы это сделал нотариус, они подают заявление на оформление продажи квартиры в долевой собственности в Росреестр самостоятельно:

• Через МФЦ.
• Через территориальное отделение Росреестра.
• Через интернет-сайт Росреестра.

Результат – выписка из ЕГРН, подтверждающая переход этого права от одного владельца другому.

Шаг 6. Оплата и завершение сделки

Когда и как происходит расчет (передача денег) при продаже долевой собственности, следует прописать в договоре. Обычно это происходит после регистрации права собственности.

Перед походом к нотариусу деньги положите в банковскую ячейку. Продавцам предоставят к ячейке доступ после предъявления нотариально заверенного договора или свидетельства о регистрации прав.

В договоре аренды банковской ячейки указано, что недвижимость принадлежала нескольким людям и сотрудник банка проконтролирует, чтобы каждый из них получит причитающуюся сумму и ни рублем больше.

Сделка завершена, и совладельцы теряют имущественную связь друг с другом.

Как продать часть квартиры в долевой собственности

Случается, что только одна сторона желает избавиться от недвижимости, связывающей ее со второй стороной. Последняя же отказывается продавать свою долю иногда по объективным причинам, а иногда и из принципа.

В такой ситуации первой остается лишь продать свою часть, учитывая следующие нюансы:

1. В соответствии со статьей 250 ГК РФ, у второй стороны — преимущественное право выкупа. То есть продавец обязан предложить второй стороне стать покупателем.
2. Если в течение 30 дней вторая сторона не отреагирует или ответит отказом, вы вправе выходить на рынок. Но цену нельзя устанавливать ниже, чем была предложена совладельцу.

На практике сумма стоимостей отдельных частей оказываются ниже, чем цена целого объекта. Хозяин продаваемой доли теряет в деньгах, а фактическая цена отличается от договорной.

Тот, кто продолжит владеть жилым помещением, тоже потерпит неудобства. Он окажется связанным с посторонним человеком. И последний сможет прописаться и поселиться на этой жилплощади.