Порядок покупки квартиры в ипотеку: шаг за шагом

Как купить вторичку в ипотеку, порядок действий:

1. Проверьте свое соответствие условиям банков для заемщиков.
2. Подберите недвижимость.
3. Найдите подходящий банк.
4. Подайте документы по списку. Ключевое — подтвердить доход.

Шаг 1. Можете ли вы претендовать на ипотеку? Критерии и условия

Начинается порядок оформления ипотеки на квартиру с оценки собственной платежеспособности и соответствия требованиям банка.

Ответьте для себя на два главных вопроса:

1. Сможете ли вы справиться с первым взносом и платежами, которые придется регулярно отдавать банку из зарплаты?
2. Соответствуете ли вы критериям, которые банк предъявляет к заемщикам?

Стандартные требования таковы:

• прописка на определенной территории;
• отработка требуемого количества времени (в целом — не менее года, на последнем месте — больше четырех-шести месяцев);
• отсутствие долгов по кредитам и параллельно взятых кредитов;
• дееспособность и несудимость;
• подходящий возраст: не менее 21 года (иногда 18-20) и не более 65-75 лет к моменту погашения;
• если заемщик — мужчина до 27 лет без военного билета с отсрочкой от службы (по причине учебы и т. д.), ипотеку ему не дадут. Получают ее отслужившие в армии либо находящиеся в запасе.

Полные условия предоставления займа уточняйте в самих банках. На примере Сбербанка они таковы:

Банк вправе не выдавать кредитные средства, если документы заемщика указывают на то, что деньги возвращены не будут. По другим причинам отказывать противозаконно, и в случае такого отказа действия кредитной организации оспариваются в суде.

Шаг 2. Подбираем подходящее жилье

Переходим к следующему шагу, который предполагает порядок действий при оформлении ипотеки, — подбору желаемой квартиры.

Лучше просмотреть максимальное количество вариантов в разных районах города:

1. Даже если вы еще не выбрали банк для кредитования, узнайте: подойдет ли потенциальное жилье под общие условия банковских организаций и правила госпрограмм.
2. Обращайте внимание на инфраструктуру, возможность без проблем припарковаться или на доступность общественного транспорта, удаленность от работы.
3. После выбора района определитесь с типом квартиры. Почитайте отзывы в интернете, ненавязчиво поинтересуйтесь условиями проживания у жителей выбранного дома.
4. Проверьте состояние стен, отопительной системы, водопровод, электропроводку, балкон.
5. Расспросите, какие соседи живут рядом.
6. Осматривая квартиры, делайте фотографии (если хозяева не против). Потом в спокойной обстановке рассмотрите интерьер более внимательно.

Практические советы от юриста:

1. Узнайте, кто прописан в квартире, как давно она в собственности у продавца, нет ли проблем с документами. Если собственников несколько, необходимо заручиться согласием на продажу от всех владельцев.
2. Если продажа происходит через доверенное лицо, проверьте, действительна ли доверенность и какие полномочия она дает.
3. Сравните планировку жилища с указанной в кадастровом паспорте: если есть переделки, выясните, узаконены ли они.
4. Поинтересуйтесь, как управляется дом, сколько придется платить за коммунальные услуги. Узнайте, имеются ли долги по коммунальным платежам.

Нашли квартиру мечты? Тогда заключайте предварительный договор и вносите задаток. В договоре подробно прописывают характеристики объекта, условия продажи, стоимость, ответственность сторон.

Нюансы при покупке

Вторичка

Часто встречаются мошеннические схемы: тщательно проверяйте документы и оформите титульное страхование. Благодаря ему, вы не потеряете квартиру, если сделку признают недействительной.

Новое жилье

Так как дом еще не построен, не исключены неприятности: банкротство застройщика, плохая отделка, неправильно возведенные стены и другие неприятные сюрпризы. Проверяйте строительную компанию на надежность: соберите отзывы других дольщиков, поищите упоминания застройщика в новостях.

Пока дом строится, у заемщика есть только право требования. Собственником он становится после сдачи объекта и официального введения его в эксплуатацию.

Шаг 3. Выбираем банк

Продолжаем изучать порядок действий при ипотеке и переходим к следующему этапу — выбору банка.

Проще всего сравнить предложения через интернет.

Критерии:

• процентная ставка и сумма, которую придется выплачивать каждый месяц;
• в какой форме будут платежи: аннуитетные (фиксированный размер, проценты выплачивают на протяжении всего ипотечного периода) или дифференцированные (первые взносы самые большие, затем они уменьшаются, проценты начисляют на остаток);
• есть ли комиссионный сбор за рассмотрение заявки, содержание счета и т. п.;
• требуется ли поручительство;
• сколько платить за страховку жилья;
• есть ли и как происходит досрочное погашение кредита.

Помните, что четкий порядок выплаты ипотеки при покупке квартиры и прозрачные условия выплат позволят вам быстрее получить желаемое.

Советы:

1. Узнайте, на какие льготные программы вы претендуете (ипотека для молодых семей с детьми, военная и другие).
2. Отправьте заявки сразу в несколько банковских организаций. Удобнее всего это сделать через интернет.
3. Ипотечную программу более чем на 20 лет рассматривать не следует. Длительность срока практически не влияет на сумму ежемесячного взноса, а переплата увеличивается.
4. Кредит оформляйте в той валюте, в которой вам выплачивают зарплату: не соблазняйтесь низкими процентами по валютной ипотеке.
5. Узнайте, есть ли возможность платить ежемесячный взнос онлайн. Если банк находится на другом конце города, и необходимо приносить деньги лично — это неудобно.

Шаг 4. Собираем документы для банка и подаем заявку

Следующий шаг, который предполагает порядок оформления ипотеки на вторичное жилье, — поход в банк с документами. Каждый банк предъявляет особые требования, но отдельные документы нужны всегда.

В отношении заемщика:

• заявление на кредит. Его заполняют на сайте банка или при личном приеме;
• паспорт заемщика и созаемщиков, поручителей;
• справка о доходах (ее форма доступна для скачивания на сайте банка) или 2-НДФЛ;
• заверенная копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• военный билет;
• документы об окончании учебного заведения;
• свидетельства: о браке или разводе, рождении детей, присвоении ИНН;
• документы по текущим долговым обязательствам (или погашенным).

На недвижимость (вторичную):

• документы, устанавливающие право владения квартирой;
• кадастровый паспорт или технический паспорт;
• копия лицевого счета;
• выписка из ЕГРП;
• ксерокопии паспорта того, кто продает;
• от продавца вправе потребовать: документы о других постоянных доходах, подтверждение отсутствия долгов по коммуналке и налогу на имущество, справку о семейном положении.

Если вы претендуете на льготные условия, предъявите подтверждающие документы. Например, для программы «Семейная ипотека» понадобится свидетельство о рождении на каждого из детей заемщика.

Если используется материнский капитал, необходим сам денежный сертификат и справка из ПФР об остатке средств на нем.

Военные предоставляют свидетельство о праве на целевой жилищный заем и подтверждение, что заемщик состоит в накопительно-ипотечной системе (НИС) и вправе оформить кредит.

Шаг 5. Оценка квартиры банком

Оценка жилплощади — обязательная процедура, которую включает в себя порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке недвижимости. Ее желательно производить у рекомендуемой банком оценочной организации. В противном случае банк затянет проверку информации, полученной в ходе оценки.

К оценщикам предъявляют обязательные требования:

• аккредитация;
• членство в СРО;
• ответственность организации застрахована на сумму не менее 300 000 рублей (см. абзац 2 части 3 статьи 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ) для компенсации возможного ущерба.

Шаг 6. Ждем решения банка

Ждать придется около 5-10 дней (в лучшем случае), но чаще — месяц и больше. Чтобы ускорить процесс, тщательно проверяйте правильность данных перед подачей и отправляйте заявки сразу в несколько банков.

Шаг 7. Оформляем сделку купли-продажи квартиры

Обычный порядок сделки при покупке квартиры через ипотеку таков:

1. После одобрения заявки составляется кредитный договор. Внимательно прочитайте его. Кроме обязательных к уплате процентов по кредиту, часто встречаются и скрытые проценты. Они складываются из нескольких комиссий (например, за погашение кредита раньше срока). Вся информация по дополнительным расходам должна содержаться в договоре.
2. Проследите за тем, чтобы договор не позволял банку по собственной инициативе (не поставив вас в известность) повысить процентную ставку.
3. После заключения кредитного договора сделка регистрируется, и продавцу передается первая часть суммы. Действия фиксируют в договоре купли-продажи. Кредитный договор и договор купли-продажи заключают в банке. Там же выплачиваются деньги.
4. Право на квартиру регистрируют в отделении Росреестра после уплаты госпошлин и предоставления нужных документов.
5. Через пять рабочих дней участники сделки получают документы обратно. Заемщик обзаводится свидетельством о регистрации.
6. После этого продавец и заемщик встречаются в банке. Если ошибок в документах нет, продавцу выплачивается остальная часть суммы.

Условия ипотечных кредитов в России

Размер ставки в каждом банке свой. В среднем по России складывается такая ситуация:

• минимальная ставка — от 6%;
• в среднем — 9,25-10,50%;
• максимальная — от 14%.

Льготные программы ипотеки в России

На льготные условия кредитования претендуют следующие категории граждан:

• военнослужащие;
• молодые семьи (хотя бы одному члену семьи менее 35 лет);
• семьи, воспитывающие двоих и более детей (использование материнского капитала с выделением долей детям);
• клиенты, получающие заработную плату на счет выбранного для ипотеки банка;
• молодые специалисты (до 35 лет);
• трудящиеся бюджетных учреждений и ученые (до 35-40 лет).

Какие расходы предусмотреть

Приготовьтесь к тому, что порядок действий при покупке квартиры в ипотеку подразумевает выплату дополнительных сумм. На что они пойдут:

• оценка стоимости жилого помещения (в среднем 5000 рублей). Ее выполнение обязательно: из оценочной стоимости складывается сумма займа;
• проверка строящегося объекта. При приобретении в ипотеку еще не построенной квартиры банк проверяет застройщика на надежность;
• госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (2000 рублей);
• страхование. Нередко банки обязывают заемщика страховать не только квартиру, но и собственную жизнь и трудоспособность (до 50 000 рублей за год);
• услуги нотариуса для заверения согласия супруги(-а) заемщика на оформление ипотечного договора, доверенностей, копий и т. п.;
• единовременный комиссионный сбор за снижение ставки;
• единовременная комиссия за аренду ячейки в банке;
• плата за выданные банком справки.

Вот мы и рассмотрели, каков порядок покупки квартиры в ипотеку при различных условиях. Удачи в поисках и скорейшего новоселья!