Как взыскать неустойку с застройщика

Взыскание неустойки с застройщика — эффективный и действенный механизм, призванный побудить его исполнять свои обязательства по договору долевого участия. Нарушение сроков строительства и сдачи объекта, передача жилья (квартиры), которое не отвечает описанию в договоре, — подобные случаи нередко встречаются на практике. Разберемся, что делать, чтобы отстоять свои права.

В чем проблема

Нередко застройщики многоквартирных домов не исполняют свои прямые обязанности: сроки сдачи объекта переносятся без уважительных причин, готовое жилье не соответствует заявленным характеристикам по площади, количеству комнат, планировке или материалы, из которых выполнена отделка, не соответствуют нормам ГОСТа и отличаются от оговоренных в контракте характеристик.

Все эти ситуации — прямое нарушение условий договора долевого строительства, то есть они нарушают права граждан. Один из самых эффективных способов воздействия на недобросовестные компании — это обратиться с требованием о взыскании неустойки. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214 в этих случаях допускает применение такой штрафной санкции.

Что такое неустойка

Это определенная сумма, которую застройщик обязан выплатить дольщику в случае нарушения обязательств. Чаще всего до обращения в суд с иском о взыскании дело не доходит. Гражданам удается договориться с застройщиком, получить выплаты денежных средств в досудебном порядке. Но участие в судебном процессе не исключено.

Важный момент: иски с участием физических лиц рассматриваются в четко определенном судебном органе — мировом суде, районном или городском. Арбитражный суд рассматривает дела с участием юрлиц, то есть взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде возможно только в том случае, если исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика подано предприятием или компанией. Чаще всего со строителями недвижимых объектов судятся физические лица по договору долевого участия при просрочке сдачи квартиры.

Досудебный порядок взыскания

В договоре с застройщиком обязательно предусмотрен срок сдачи дома, и он определяется указанием на определенную дату. Односторонний порядок изменения контракта законодателем запрещен. Часто строители, если не успевают возвести дом, отправляют дольщикам предложение о заключении дополнительного соглашения. Следует понимать, что если в этом документе указан иной срок, подписывая его, вы соглашаетесь на продление периода строительства объекта. Поэтому при нарушении первоначальных дат ввода в эксплуатацию право на неустойку утрачивается.

В досудебном порядке урегулировать спор можно, послав претензию или предложение о добровольной уплате неустойки. В документе укажите все значимые обстоятельства для дела:

• реквизиты застройщика (из соглашения);
• данные физлица (фамилия, имя, отчество, паспортные данные);
• номер и дату договора ДДУ;
• объект и его характеристики (номер или строительный адрес, площадь);
• даты принятия квартиры;
• расчет неустойки (1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки с момента, когда объект предполагалось сдать по договору);
• ссылку на закон № 214-ФЗ и неисполнение обязательств;
• срок для ответа (10 дней с момента получения документа компанией);
• уведомление о дальнейшем обращении в суд с требованием взыскать моральный вред и штраф 50 % от присуждаемой суммы по закону “О защите прав потребителей”.

Скачать образец претензии к застройщику о взыскании неустойки

Санкции в суде настолько невыгодные для строителей, что компании-девелоперы официальных разбирательств стараются избегать.

Обратите внимание на способ доставки претензии о взыскании неустойки. Если отправляете по почте, сохраняйте квитанцию, чтобы знать, когда придет претензия, и иметь соответствующие доказательства. Если предъявляете лично, добейтесь указания даты получения и входящего номера. В случае неудачного обращения остается взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в предусмотренном законом порядке.

Как рассчитать неустойку

Сумма неустойки к взысканию исчисляется на дату подписания акта приема-передачи нового жилья. То есть когда квартира полностью готова и сдана в эксплуатацию дольщикам (собственникам). Период, за который начисляется неустойка, следует исчислять со дня, следующего за днем, в котором жилье должно было быть сдано по договору.

Пример. По ДДУ квартира должна быть сдана 01.05.2020, но фактически акт приема-передачи был подписан 23.10.2020. Следовательно, за период с 02.05.2020 по 23.10.2020 включительно дольщик вправе взыскать неустойку. Причем дата фактического ввода здания в эксплуатацию не имеет никакого значения. Стоимость нового жилья — 3 000 000 рублей. Предоставим несколько вариантов расчета.

Вариант № 1. Дольщик — юрлицо или предприниматель.

Неустойка = сумма договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования / 300.

Н = 3 000 000 × 175 × 4,25 % / 300 = 74 375 рублей.

Вариант № 2. Дольщик — простой гражданин (не предприниматель).

Н = сумма договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования / 150.

Н = 3 000 000 × 175 × 4,25 % / 150 = 148 750 рублей.

Отметим, что ставка рефинансирования установлена Центробанком России в размере 4,25 с 27.07.2020.

Судебный порядок взыскания: пошаговая инструкция

Если решить проблему полюбовно не удалось и застройщик оставил претензию без удовлетворения, то следует принимать радикальные меры воздействия — взыскание неустойки по суду.

Подать иск допускается как месту жительства дольщика, так и по месту строительства или по юридическому адресу строительной компании. То есть вы смотрите адрес и определяете, какой суд должен рассматривать заявление, территориальная подсудность (иски по каким адресам рассматривает конкретный судебный орган) указывается на их официальных сайтах.

Рассмотрим пошаговый алгоритм.

Шаг № 1. Составляем иск

Составить иск к застройщику можно по образцу претензии, указав в шапке наименование судебного органа и адресуя прошение уже ему. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика по долевому участию проходит достаточно просто, и судьи часто встают на сторону дольщика.

Госпошлину платить не нужно, если сумма меньше 1 000 000 рублей, так как вы являетесь потребителем. А вот копии перечисленных ниже подтверждающих документов прикладывать нужно:

• договор с застройщиком;
• платежные документы о перечислении средств по контракту;
• отправленные претензии и ответы на них (если таковые были).

Чтобы упростить составление искового заявления, используйте специальный бланк:

Скачать форму иска

Что еще включить в исковое заявление?

Помимо неустойки в исковом заявлении к застройщику, допускается истребовать компенсацию о возмещении морального вреда. Моральный вред подтверждать не нужно, а штраф по Закону о защите прав потребителей взыщут автоматически.

Если истец понес определенные убытки, связанные с задержкой сдачи жилья, то эти непредвиденные затраты получится взыскать по суду. Например, если вы снимали жилье в период просрочки. Необходимо указать на это в тексте, приложить договор аренды и документы, подтверждающие внесение арендной платы.

Шаг № 2. Участвуйте в судебном заседании

Передав исковое заявление в соответствующую судебную инстанцию, останавливаться не стоит. Уточните, когда назначено заседание и приходите отстаивать свои права. При необходимости обратитесь к профессиональному адвокату или грамотному юристу. В таком случае придется оформить нотариальную доверенность на представление ваших интересов в суде.

Затраты на юридическое сопровождение вы тоже сможете взыскать с ответчика.

Шаг № 3. Инициируйте исполнительное производство

Если суд принял вашу сторону и принял решение полностью (частично) удовлетворить требования к ответчику, то необходимо предпринять ряд действий, чтобы получить деньги от застройщика.

1. Получите исполнительный лист — он формируется на основании принятого решения соответствующей судебной инстанции.
2. С исполнительным листом обратитесь в территориальное отделение службы судебных приставов.
3. Представители ФССП обязаны инициировать исполнительное делопроизводство.

Допустимо действовать самостоятельно. Обратитесь с исполнительным листом в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика. Такую информацию вы уточните в договоре долевого строительства.

Шаг № 4. Оспариваем решение

Суды редко принимают сторону компаний застройщика. Но такая практика существует. Например, если нарушены сроки подачи искового заявления или не соблюден порядок досудебного урегулирования. Если у вас имелись уважительные причины, по которым вы не исполнили нормативные требования, вы вправе оспорить решение суда. Также дольщики вправе оспорить размер неустойки, штрафов и компенсации морального вреда.

В таком случае истец должен обжаловать судебное решение.

Лидия Иванова

По образованию я PR-специалист, но почти 25 лет ежедневно работаю с правом.

Правовые задачи частных лиц, с которыми каждый из нас ежедневно сталкивается при оформлении документов, налогах, трудовых взаимоотношениях, не говоря о таких задачах, как купить или продать недвижимости, оформить загранпаспорт или визу, устроить ребенка в школу и проч.

Я имею огромный опыт в ответах на эти вопросы. И с готовностью делюсь им с другими.