Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры — это способ уменьшить уплачиваемый НДФЛ на определенную сумму за тот год, в котором вы продали жилую недвижимость.
Порядок уплаты НДФЛ с доходов от продаваемого жилья
При реализации любого имущества, которое находится в собственности физического лица, необходимо исчислить и уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц (пп. 2 п. 1 статьи 228 НК РФ). Если вы являетесь налоговым резидентом (то есть проживаете на территории РФ более 183 дней), то НДФЛ рассчитывается по ставке 13%.
Если стоимость, по которой покупатель хочет купить недвижимость, меньше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то существует особый метод определения уплачиваемого НДФЛ. Налогооблагаемый доход в этом случае составляет величину кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Пример:
Кадастровая стоимость жилья — 3 млн руб. Собственник продает его за 2 млн руб. Уплачивает налог на доходы физических лиц он с 2,1 млн руб. (3 000 000 × 0,7).
Кроме того, после окончания года, в котором осуществилась сделка, необходимо заполнить и сдать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Кстати, это делают не только при визите в инспекцию или письмом, но и в личном кабинете на сайте ФНС.
В некоторых случаях полученный доход освобождается от налога. В иных есть возможность применить налоговый вычет с продажи квартиры, в котором мы и разберемся.
Когда НДФЛ не уплачивается
Иногда продавец жилой недвижимости освобождается от уплаты налога и от необходимости подавать декларацию. С 01.01.2020 для этого необходимо выполнение следующего условия — продаваемое жилье на момент реализации находится в собственности продавца не менее:
- трех лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016);
- пяти лет (для жилья, приобретенного после 01.01.2016 по настоящий момент).
Но для недвижимости, купленной после 01.01.2016, минимальный предельный срок владения остается прежним (то есть 3 года), когда:
- Она унаследована или подарена близким родственником налогоплательщика.
- Приватизирована.
- Право собственности возникло у плательщика ренты как результат передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Ранее если продавец не имел статуса налогового резидента РФ (находился на ее территории менее 183 дней), то освобождения от уплаты налога при продаже он не имел. С 01.01.2019 Федеральным законом 424-ФЗ от 27.11.2018 в статьи 217 и 217.1 НК РФ внесены изменения, и они сохраняются по сей день. То есть освобождение от уплаты налога применяется для всех физлиц (независимо от налогового статуса), кто на момент продажи владел квартирой более трех (пяти) лет.
Срок владения недвижимым имуществом исчисляется с момента регистрации права собственности на него.
В правила того, как применяется налоговый вычет при продаже квартиры 2020, изменения не вносились уже много лет. А вот порядок освобождения от уплаты налога дополнили условием для владельцев недвижимости, предоставленной взамен освобожденной в связи с реновацией жилого фонда в Москве. Минимальный срок владения новым объектом недвижимости исчисляется вместе со сроком владения освобожденной (то есть и старый, и новый объекты вместе находятся в собственности 3 года и более — только при соблюдении этого условия налог не уплачивают).
Размер вычета
Если у вас нет права на освобождение от уплаты налога, при реализации жилья применяется налоговый вычет за продажу квартиры: он предоставляется в размере 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 статьи 220 НК РФ).
Уменьшают налог и другим способом. Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемого объекта недвижимости, то с их помощью разрешается уменьшить полученный доход. Это очень важно, если стоимость жилья превышает 1 млн руб. В расходы включаются:
- стоимость приобретения недвижимости;
- затраты на услуги риелтора;
- проценты по ипотеке.
Нюансы при продаже доли
Что происходит, когда осуществляется продажа доли в квартире: имущественный вычет положен или нет?
Уменьшение суммы уплачиваемого НДФЛ при реализации жилой недвижимости, у которой несколько собственников, имеет особенности. Возникает вопрос: вправе ли уменьшить налоговую базу на 1 млн руб. каждый собственник? Минфин считает, что нет. Дело в том, что сумма льготы предоставляется на продаваемый объект недвижимости. В этом случае заявляемая вычитаемая сумма распределяется между собственниками пропорционально их долям либо по договоренности между ними.
Рассмотрим на примере долевой вычет НДФЛ при продаже квартиры: две доли поделены в продаваемом жилье между супругами в равной пропорции. При реализации недвижимости каждый из них сможет уменьшить доходы на 500 000 руб.
Порядок действия
Уменьшение налоговой базы производится в заявительном порядке. Если продавшее недвижимость физическое лицо не претендует на освобождение от уплаты НДФЛ, оно подает декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо не позднее 30 апреля следующего года.
Если не подать декларацию, то ИФНС исчислит сумму налога с полной стоимости проданного жилья, не применив уменьшение полученных доходов.
Порядок действий таков:
- Составляем налоговую декларацию 3-НДФЛ за прошлый год. Заполняем титульный лист, разделы 1 и 2 и приложения 1 и 6.
- Собираем документы на получение послабления (в размере ранее понесенных на покупку квартиры расходов).
- До 30.04 сдаем в ИФНС форму 3-НДФЛ и подтверждающие документы.
- Исчисленный к уплате налог перечисляют в бюджет не позднее 15 июля.
Какие документы понадобятся
Если вы владели недвижимым имуществом на момент сделки более трех (пяти) лет и освобождены от уплаты НДФЛ, то никаких документов подавать в ИФНС не нужно. Также нет необходимости уведомлять налоговую инспекцию о сроке владения квартирой на момент продажи. У контролирующего органа есть доступ к сведениям Росреестра, в котором отражены данные о собственниках недвижимого имущества.
Для получения послабления в размере одного миллиона рублей достаточно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. В ней заполняют титульный лист, разделы 1 и 2 и приложения 1 и 6. В приложении 6 производится расчет суммы льготы.
Если вы хотите применить скидку в размере понесенных расходов за покупку, то, кроме 3-НДФЛ, принесите в ИФНС подтверждающие документы. Обратите внимание, что это следует сделать, если затраты, понесенные при приобретении квартиры, превышают 1 млн руб.
Как подтвердить расходы
В сумму фактически понесенных расходов на приобретение квартиры, которую продал налогоплательщик, включают:
- стоимость покупки;
- уплаченные проценты по кредиту, полученному для приобретения жилья (по ипотеке);
- расходы на услуги риелторов и др.
Подтверждающие документы:
- договор купли-продажи;
- бумаги, подтверждающие оплату цены квартиры по договору;
- договор ипотеки (иного целевого кредита) и платежные документы к нему, справка банка об уплаченных процентах (оформляет банк);
- договор на оказание риелторских услуг;
- документы на оплату риелторских и иных услуг, связанных с приобретением квартиры.
Сроки получения
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Если 30 апреля выпадает на нерабочий выходной или праздничный день, то последний срок сдачи отчета переносится на первый следующий за ним рабочий день.
Если налоговый вычет меньше стоимости продажи квартиры, то с разницы необходимо уплатить налог. Сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.
Сколько раз получают льготу
При покупке жилья послаблением разрешается воспользоваться всего один раз. А распространяется ли подобное ограничение на имущественный вычет при продаже квартиры в 2021 или нет? Сразу успокоим: таких ограничений налоговое законодательство не устанавливает. Вычет применяют каждый раз, когда возникнет необходимость продажи жилой недвижимости.
